Combien coûte un impayé de loyer en frais de procédure, et qui finit par les régler ? Les propriétaires posent souvent la question après le premier devis d’un commissaire de justice, quand ils découvrent qu’il faut avancer l’argent avant même d’avoir récupéré le moindre euro. La réponse tient en quelques règles du code des procédures civiles d’exécution et du code de procédure civile.
Le principe : l’exécution forcée est à la charge du débiteur
Les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. Le texte ajoute une nuance importante : les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.
Le commandement de payer qui vise la clause résolutoire d’un bail d’habitation est un acte que la loi prévoit avant que la clause ne produise effet, six semaines plus tard. Le bailleur en avance le coût, puis en demande le remboursement au locataire dans la procédure. Une relance amiable confiée à un commissaire de justice, en revanche, reste à la charge du propriétaire.
Lorsque le loyer est garanti par une caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ou des intérêts de retard. Ce second acte a un coût, mais l’oublier réduit ce que le bailleur pourra réclamer à la caution.
Dépens, article 700 et clauses interdites
Devant le juge, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée qui en met une partie à la charge d’une autre partie. Le juge peut aussi condamner la partie qui perd à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, ceux que l’on appelle couramment les frais de l’article 700. Il tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée, et peut décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Le bail ne peut pas aller au-delà. La loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700. Une clause « tous frais de recouvrement à la charge du locataire » ne permet donc pas de réclamer davantage que les dépens et la somme allouée au titre de l’article 700.
Un exemple à Saint-Étienne
Un propriétaire stéphanois loue un T3 640 euros par mois. Après trois mois d’impayés, il fait délivrer un commandement de payer, puis assigne son locataire devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Le jugement condamne le locataire aux dépens et alloue au bailleur une somme au titre de l’article 700. Le bailleur a avancé le coût des actes ; il récupère ces sommes en même temps que la dette locative, à condition que le locataire soit solvable.
C’est là que se joue l’essentiel : un titre ne paie pas tout seul. Qui paie les frais de commissaire de justice en cas d’impayé est expliqué dans une réponse dédiée, et Mon Avocat Bailleur présente la procédure pour un logement situé à Saint-Étienne.
